万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫(hè)集团成(chéng)了共同债务人(rén)被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了(le)收回钱(qián)款不得不将中赫抵(dǐ)押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业主的维(wéi)权(quán)信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司不良债权(quán)转让(ràng)项目”，债权(quán)总额(é)高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司(sī)北京市分公司(sī)（下(xià)称中国信(xìn)达北分），处(chù)置的是对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发(fā)有限(xiàn)公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是(shì)共同债务人。目(mù)前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这(zhè)就是(shì)一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的(de)拍卖页(yè)面(miàn)上又注明这(zhè)75套房(fáng)子(zi)是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证(zhèng)实了(le)上述(shù)内容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团(tuán)早就把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出(chū)去，现在还(hái)没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自(zì)媒(méi)体“地(dì)产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富(fù)人也(yě)被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔不良债权回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还(hái)是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续(xù)的，如(rú)果业(yè)主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可以向法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关(guān)于商品房消费者权利(lì)保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确(què)了(le)购房人的(de)优(yōu)先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全(quán)部价(jià)款，主张其(qí)房屋交付(fù)请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这75套(tào)房(fáng)子均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出(chū)去回本，抵押(yā)的这75套(tào)房(fáng)子(zi)，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请(qǐng)不良(liáng)债权转让(ràng)，可(kě)以追(zhuī)溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达(dá)已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫(hè)华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国(guó)际信(xìn)托(tuō)有限责任公司(sī)成为了(le)唯一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开(kāi)发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没有很大(dà)规模，也(yě)没有很高的国民知名度(dù)，但却在北京豪(háo)宅圈留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集(jí)团进(jìn)入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发了市(shì)场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的(de)万柳书(shū)院，更(gèng)是(shì)被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科(kē)等(děng)大型知名(míng)房企手中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北京当(dāng)年的(de)“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市(shì)场，无(wú)论(lùn)是(shì)一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜(liū)中，就可看(kàn)出(chū)其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超(chāo)过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套(tào)300平(píng)米的(de)法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推出了(le)8年之久，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业(yè)大佬则(zé)居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵(guì)的(de)地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背(bèi)后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集(jí)团，发现其深(shēn)陷财(cái)务(wù)危(wēi)机。

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　　从知名豪(háo)宅的(de)开发商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实(shí)控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过(guò)多元(yuán)化业(yè)务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全(quán)部股权。如果北京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫(hè)为什么(me)又(yòu)要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫(hè)集团(tuán)共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京(jīng)建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫(hè)集(jí)团也(yě)被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇(fù)还在持续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定(dìng)义务，上述被执行人(rén)成(chéng)为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安，目(mù)前(qián)幸免于难。不(bù)过在实(shí)控人(rén)都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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